제 34회 부동산학개론 문제풀이 (2023년 36번-40번)

제 34회 부동산학개론 문제풀이 (36번-40번)

 

36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

제 34회 부동산학개론 36번 지문

 

① 246,000,000원

② 252,000,000원

③ 258,000,000원

④ 369,000,000원

⑤ 378,000,000원

 

답: 5번 (378,000,000원)

 

해설: 

 

[원가법] 계산문제 (원가방식 감정평가 계산문제)

 

해당 건물 기준시점인 2023.10.28 에 다시 건설할 때 발생하는 비용

 = 1,200,000원(신축공사비) * 250㎡(연면적) * 150%(건설공사비지수) = 450,000,000원 

 

연간감가상각 = 450,000,000원 / 50년 = 9,000,000원 (정액법, 잔존가치 없음)

사용승인일에서 기준시점까지의 연수 = 8년 

 

감가상각 = 9,000,000원 * 8년 = 72,000,000원 

 

450,000,000원 - 72,000,000원 = 378,000,000원 

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37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두 몇 개인가?

제 34회 부동산학개론 37번 지문

 

① 2개 ② 3개 ③ 4개 ④ 5개 ⑤ 6개 

 

답: 

 

해설: 

 

[물건별 감정평가 방법] 문제

 

상표권, 저작권, 특허권, 기업가치, 광업재단, 실용신안권 는 감정평가시 '수익환원법'을 적용한다.

 

감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 등 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다. 

 

유가증권 등의 감정평가

① 감정평가업자는 주식을 감정평가할 때 다음 각 호의 구분에 따라야 한다

 - 상장주식 : 거래사례비교법을 적용할 것.

 - 비상장주식: 기업체의 유·무형의 자산가치에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식 수로 나눌 것.

② 감정평가업자는 채권을 감정평가할 때 다음 각 호의 구분에 따라야 한다.

 - 상장채권: 거래사례비교법을 적용할 것.

 - 비상장채권: 수익환원법을 적용할 것.

③ 감정평가업자는 기업가치를 감정평가할 때 수익환원법을 적용하여야 한다.

 

공장재단 및 광업재단의 감정평가

 

① 감정평가업자는 공장재단을 감정평가할 때 공장재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 이로갈하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다. 

② 감정평가업자는 광업재단을 감정평가할 때 수익환원법을 적용하여야 한다. 

 

* 과수원은 감정평가시 거래사례비교법을 적용한다.

* 임대료를 감정평가시 임대사례비교법을 적용한다. 

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38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

 

① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱 하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정 하는 감정평가방법을 말한다.

② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미 치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거 나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감 정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있 는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으 로 결정할 수 있다.

 

답: 1번 

 

해설: 

 

[감정평가에 관한 규칙] 문제

 

① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱 하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정 하는 감정평가방법을 말한다.

 

적산법 이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱 하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정 하는 감정평가방법을 말한다.

 

수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

* 감정평가의 3방식

 

가격의 3면성	3방식	가격의 성격	평가조건	6방법
비용성	원가방식(비용접근법)	공급가격(투입가치)	적산가격	원가법
			적산임대료	적산법
시장성	비교방식(시장접근법)	균형가격(시장가치)	비준가격	거래사례비교법
			비준임대료	임대사례비교법
수익성	수익방식(소득접근법)	수요가격(산출가치)	수익가격	수익환원법
			수익임대료	수익분석법

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39. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린것은?

 

① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에기준이 된다.

② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할때에는 한국부동산원법 에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.

③ 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되,해당 토지의 가격과 표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

⑤ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

 

답: 2번 

 

해설: 

 

[부동산 가격공시제도] 문제 

 

② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할때에는 한국부동산원법 에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.

 

국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할때에는 둘 이상의 감정평가법인 등에 이를 의뢰하여야 한다. 지가변동이 작은 경우 등 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가업자에게 의뢰할 수 있다. 

 

① 표준지공시지가의 효력 

 - 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나, 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우 그 기준이 된다.

 - 토지시장에 지가정보를 제공하는 것 ☞ 토지거래의 지표가 된다.

 - 공공용지의 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상 기준이 된다.

 - 국유, 공유 토지의 취득과 처분의 기준이 된다. 

 - 농업생산기반 정비사업을 위한 환지, 체비지의 매각, 환지 신청의 기준이 된다. 

 - 토지의 관리, 매입, 매각, 경매, 재평가의 기준이 된다. 

 - 토지가격비준표의 작성기준이 된다. 

 

③ 표준지공시지가에 대한 이의신청

 - 공시일로부터 30일 이내 국토교통부장관에게 이의신청한다.

 - 이의신청 시에는 이의신청의 사유를 기재한다.

 - 이의신청자 : 토지소유자, 토지이용자, 토지의 지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 유치권자, 점유권자 등 기타 법률상 이해관계인 (인근 토지 소유자는 이해관계인이 아님에 주의)

 - 국토교통부장관은 이의신청이 만료된 날 부터 30일 이내 심사 후 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지한다. 

 - 이의신청이 타당하다고 인정될 경우 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시한다. 

 

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되,해당 토지의 가격과 표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 

 

⑤ 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

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40. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에관한설명으로 옳은 것은?

 

① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는것을 말한다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

 

답: 1번 

 

해설: 

[지역분석과 개별분석] 문제 

 

동일수급권 : 

 - 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고, 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역

 - 인근지역, 유사지역, 주변 용도지역을 포함하는 광역적 개념이다. 

 

② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는것을 말한다.

 ☞ 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 그 지역의 표준적 이용을 판정하는것을 말한다.

 

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

☞ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

☞ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 것을 말한다.

 

⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

☞ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

 

지역분석과 개별분석

 

지역분석: 

 - 지역요인을 파악하여 표준적 이용과 장래의 동향을 명백하게 하여 그 지역부동산의 가격수준을 판정하는 것

 - 거시적, 광영적 개념

 - 적합의 원칙과 관련

 

개별분석: 

 - 대상부동산의 개별요인을 파악하여 최유효이용을 판정함으로써 구체적 가격을 구하는 작업

 - 미시적, 구체적 개념

 - 균형의 원칙과 관련

 

분석과정 : 

 - 지역분석(지역 가격수준 파악) → 개별분석(개별 부동산 가격 파악)

 - 개별분석 시 인근지역의 표준적 이용과의 상관관계를 명백히 해야 한다.

 

인근지역 :

 - 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역.

 - 대상부동산과 용도적, 기능적 동질성이 있어 상호 대체, 경쟁관계에 있는 지역.