제 34회 부동산학개론 문제풀이 (2023년 31번-35번)

제 34회 부동산학개론 문제풀이 (31번-35번)

 

31. 부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

제 34회 부동산학개론 31번 지문

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄷ, ㅁ

③ ㄱ, ㄹ, ㅁ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

답: 2번 (ㄱ,ㄷ,ㅁ)

 

해설: 

 [투자의 수익과 위험] 문제

 

ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험 (business risk)에 해당한다.

 사업위험:

① 시장위험: 시장상황으로부터 유래되는 위험

(일반 경제가 위축되어 부동산에 대한 수요감소 및 미임대, 미분양의 발생)

② 운영위험: 경영, 관리상의 어려움으로 인해 발생하는 위험 

(사무실 관리, 근로자 파업 등 수익의 불확실성)

③ 위치적 위험: 입지선정의 실패로 인해 발생하는 위험

 

ㄴ. 공실률, 부채서비스액(원리금상환액)은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다.

 유효총소득을 산정하는데엔 공실률은 필요하다 (유효총소득 = 가능총소득 + 기타소득 - 공실률)

 

ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.

① 최적포트폴리오: 효율적 프론티어 + 무차별 효용곡선의 접점

 - 효율적 투자대안 중 투자자의 위험선호도까지 고려하여 최종적으로 선택한다

 - 최적포트폴리오는 투자자의 위험선호도에 따라 달라질 수 있다.

 

ㄹ.포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다. 

* 체계적인 위험은 피할 수 없는 위험이다.

∴ 포트폴리오(분산투자)로 제거될 수 없다.

 

체계적위험: 피할 수 없는 위험

① 모든 투자대안이 공통적으로 영향을 미치는 위험 = 시장위험 = 분산불가능위험

② 모든 부동산에 공통적으로 영향을 준다. (분산투자로 감소시킬 수 없다.) (예. 이자율, 인플레이션, 경기변동)

③ 체계적 위험이 분산투자로 제거될 수 없기 때문에 총 위험은 0 이 될 수 없다.

 

ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.

 민감도분석:

 투자수익에 영향을 주는 여러 요소를 파악하고, 각각의 위험요소가 투자수익에 어떤 영향을 주는지 분석하는 것.

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32. 부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?

제 34회 부동산학개론 32번 지문

 

 

① 자기관리방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

② 자기관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ

③ 자기관리방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ

④ 위탁관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ 위탁관리방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

 

정답: 5번 

 

해설: 

 [부동산관리] 문제

 

ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다. ☞ 자기관리방식

ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다. ☞ 위탁관리방식

ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다. ☞ 자기관리방식 

ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ☞ 위탁관리방식 

ㅁ. 수요와 경영의 분리가 가능하다. ☞ 위탁관리방식 

ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다. ☞ 위탁관리방식 

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33. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.

② STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.

③ 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.

④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.

⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유 마케팅 전략의 하나이다.

 

답: 5번 

 

해설: 

 [부동산마케팅] 문제 

 

[부동산마케팅] 이란?

 - 부동산활동의 주체가 소비자의 욕구를 파악, 창출하여 자신의 목적을 달성하기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이다.

 - 시장조사, 설문조사, 상품기획, 광고, 홍보, 판매, 사후관리 등을 포괄한다.

 - 판매보다 넓은 개념

 - 물적 부동산, 부동산서비스, 부동산증권을 매매 및 임대 하는 것.

 

[STP전략]은 ?

세분화 (Segmentation)

 - 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것.

 - 고객행동변수, 고객특성변수에 따라 시장을 나누어서 구분하는 것.

 - 마케팅활동을 수행할 만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 것.

 - 수요자집단을 인구경제학적 특성에 따라 세분하고, 그 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 것.

 

표적시장 (Targeting) 

 - 세훈화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신있는 수요자 집단을 찾아내는 것.

 

차별화 (Positioning) 

 - 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별성을 갖도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것.

 - 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것이지 정하는 전략

 - 표적 고객의 마음속에 특정 상품이나 서비스가 자리 잡는 느낌을 말하며, 고객에게 자사의 상품과 서비스 이미지를 자리 잡게 디자인하는 활동.

 

⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.

   AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 소비자의 욕구를파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 고객점유마케팅 전략의 하나이다.

 

고객점유 마케팅 전략 (소비자 중심)

① 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계에 소비자와 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략.

② 시장점유마케팅전략이 공급자 중심일 경우, 고객점유마케팅전략은 소비자중심이다.

③ AIDA 원리에 기반 (Attention - Interest - Desire - Action) : 소비자 욕구 파악

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34. 사회기반시설에 대한 민간투자 법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?

제 34회 부동산학개론 34번 지문

제 34회 부동산학개론 34번 지문

 

① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d

② ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - c

③ ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c

④ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d

⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c 

 

답: 4번 

 

해설: 

 [부동산개발의 주체] 문제

 

BOT(Build Operate Transfer)

민간이 사회기반 시설을 완공하고, 일정기간동안 운영을 통하여 투자비를 회수하고 수익을 창출한 후 시설을 정부에게 이전(기부채납) 하는 방식을 BOT 방식 이라고 한다.

 

답: 사회기반 시설의 (준공 후)에 일정기간 동안 (사업시행자)에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 (시설소유권)이 (국가 또는 지방자치단체)에 귀속되는 방식이다.

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35. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 시산가액은?(단, 주어진 조건에한함)

제 34회 부동산학개론 35번 지문

 

① 6,798,000원/ ㎡

② 8,148,000원/ ㎡

③ 10,197,000원/ ㎡

④ 12,222,000원/ ㎡

⑤ 13,860,000원/ ㎡

 

답: 4번 

 

해설: 

[비교방식의 감정평가방법 / 공시지가기준법] 계산문제

 

공시지가기준법 시산가액 = 표준지 공시지가 * 시점수정 * 지역요인 * 개별요인 * 기타요인

 - 표준지 공시지가 : 8,000,000원/ ㎡

 대상토지와 같은 일반상업지역, 상업용 기호2번(C동 130) 소재지 사용

 - 시점수정 : 1.05 (상업지역 5% 상승)

 - 지역요인 : 1

 - 개별요인 : 0.97 (기호2 에 비해 3% 열세함) 

 - 기타요인 : 1.5 ( 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정)

 

∴ 8,000,000원/ ㎡ * 1.05 * 1 * 0.97 * 1.5 = 12,222,000원/ ㎡

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