부동산을 살펴보다 보면 '건폐율' 이라는 단어와 '용적률' 이라는 단어
심심치 않게 보셨을 거에요.
오늘은 '건폐율' 은 무엇이고 '용적률' 은 무엇인지 간단하게 살펴볼게요.
건폐율 ?
건폐율이란
사전적의미는 아래와 같아요.
건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율
풀어서 말해보자면 내 땅에 최~대한 지을 수 있는 바닥 면적의 비율을 말합니다.
내 땅이 100㎡ 라고 가정할 때 내 땅에 지을 수 있는 바닥의 최대 면적이 50㎡ 이라고 하면
건폐율이 50% 라고 할 수 있습니다.
용도지역·용도구역별 건폐율의 최대한도는
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있는 기준이 있어요.
건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.
모든 건물은 건물을 지을 땅의 면적에 따라 지을 수 있는 면적이 정해져 있어요.
그 요율을 건폐율과 용적률이라고 하며,
위 표에서 말씀드린바와 같이
지구단위계획(아파트 건축 등)의 수립 등 필요에 한해서 소급 완화하여 건폐율을 적용시킬 수 있습니다.
대개 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 요율이 정해지는데
일반적으로 '용도지역'에 따라 다른 요율을 확인해 볼 수 있어요.
아래 표로 확인해 볼게요.
용도지역별 건폐율
- 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제1종일반주거지역 : 60% 이하
- 제2종일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종일반주거지역 : 50% 이하
- 준주거지역 : 70% 이하
- 중심상업지역 : 90% 이하
- 일반상업지역 : 80% 이하
- 근린상업지역 : 70% 이하
- 유통상업지역 : 80% 이하
- 전용공업지역 : 70% 이하
- 일반공업지역 : 70%이하
- 준공업지역 : 70% 이하
- 보전녹지지역 : 20% 이하
- 생산녹지지역 : 20% 이하
- 자연녹지지역 : 20% 이하
- 보전관리지역 : 20% 이하
- 생산관리지역 : 20% 이하
- 계획관리지역 : 40% 이하
- 농림지역 : 20% 이하
- 자연환경보전지역 : 20% 이하
건폐율은
즉,
내 땅에 짓는 건물의 건축면적을 나타낸 것이므로
건폐율이 높을 수록 같은 면적(내 땅)을 기준으로 더 넓은 건물을 지을 수 있겠죠?
용적률 ?
용적률이란
사전적의미는 아래와 같아요.
대지면적에 대한 연면적의 비율
여기서 연면적이란 건물의 모든 층수의 면적의 합을 말해요.
(지하층과 상시거주와 상관이 없는 면적인 경우에는 연면적에서 제외합니다.)
풀어서 말해보면
내 땅이 100㎡ 라고 가정할 때 내 땅에 지을 수 있는 최대 면적이 150㎡ 이라고 하면
용적률이 150% 라고 말 할 수 있습니다.
※ 용적률 계산시 주의사항 입니다.
지하층의 면적과 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적(필로티구조), 고층 건축물의 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적은 제외 합니다.
- 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
- 중심상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
- 일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
- 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하
- 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
- 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
- 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
- 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하
즉, 용적률은
내 땅에 짓는 건물의 연면적(건물내부의 모든 바닥면적)의 비율을 나타내는데
용적률이 클수록 건물을 높게 지을 수 있음을 의미하므로 (그 이야긴 즉슨 수익성이 높아진다 라는 뜻)
물론 건폐율도 높으면 좋지만 용적률이 높으면 땅에 대해 더 효용가치가 크다는 것을 의미합니다
글을 마치며
오늘은 건폐율과 용적률을 알아보았는데요
부동산에 관심이 생기고 그러다보면 금세 이 용어를 접하게 되실텐데
건폐율과 용적률이 무엇인지 알게되어
내가 관심있는 땅이 또는 내가 소유하고 있는 땅에다가
어떤 개발행위를 시작하실 때에 건축을 어떤식으로 진행할 수 있는지
이제는 누구에게 묻지 않으셔도 알 수 있기를 응원합니다!
오늘 하루도 즐거운 하루 되시길 바라며 저는 이만 다음 궁금한 지식으로 찾아뵙겠습니다. : )
