제 34회 부동산학개론 문제풀이 (2023년 26번-30번)
26. 부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
② 회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
③ 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.
④ 순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
⑤ 담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.
답: 1번
해설: [할인법과 비할인법 문제]
① 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
내부수익률은 수익성지수를 1으로, 순현재가치를 0 으로 만드는 할인율이다.
내부수익률이란
- 현금 유입의 현가와 현금 유출의 현가를 같게 만드는 할인율
- 순현가 = 0 으로 만드는 할인율
- 수익성지수= 1로 만드는 할인율
- 투자사업 자체로부터 장래 예상되는 기대수익률
투자분석기법
- 할인법(시간가치를 고려)
- 순현가법
- 수익성지수법
- 내부수익률법
- 현가회수기간법
- 비할인법(시간가치를 고려하지 않음)
어림셈법 / 비율분석법 / 전통적 분석기법
어림셈법
- 수익률법
- 승수법
비율분석법
- 대부비율, 부채비율
- 부채감당률
- 채무불이행률
- 영업경비비율
- 저당환원율(저당상수)
전통적 분석기법
- 단순회수기간법
- 회계적 수익률법
- 내부수익률법(IRR)
투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법
- 담보인정비율(LTV)
대부비율(LTV) = 대출비율 = 융자비율 = 담보인정비율 = 저당비율
LTV = 융자금 / 총투자액
27. PF(Project Financing)대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야한다.
② ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
③ ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화 할 수있다.
④ 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
⑤ 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.
답: 전부정답 처리
(기답안 5번 / 모두 틀린 내용)
해설:
ABS의 장점 및 단점
- 장점
① 대출자금 조기회수로 대출 여력이 확대된다.
② ABS를 인수하는 다른 기관에 위험을 분산시킬 수 있다.
- 단점
① 부실이 생기면 그 영향이 ABS를 인수한 여러 금융기관으로 퍼진다.
ABCP의 장점 및 단점
- 장점
① ABS보다 만기가 짧고 조건이 간단하여 발행과 자금 확보가 용이하다.
② BAS보다 비교적 저금리로 자금 조달이 가능하다.( 그러므로 장단기 금리의 차이가 있다)
- 단점
① 만기가 프로젝트의 현금흐름보다 짧고 차환발행이 무산될 위험이 있다.
28. A회사는 전년도에 임대면적 750㎡ 의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다.
계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다.
전년도 연임대료로 총 12,000만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 추가임대료율은?(단, 연간 기준이며, 주어진조건에한함)
① 15 %
② 20 %
③ 25 %
④ 30 %
⑤ 35 %
답: 1번
해설: [비율임대차 계산문제]
연간임대료 = 1억 2000만원 = 기본임대료 + 추가임대료
기본임대료 = 10만원 * 750㎡ = 7500만원
∴ 추가임대료 = 4500만원
전년도 매출액 = 100만원 * 750㎡ = 7억 5000만원
손익분기점 매출액 = 60만원 * 750㎡ = 4억 5000만원
∴ 전년도 매출액 - 손액분기점 매출액 = 3억원
3억원 * x% = 4500만원(추가임대료)
x = 4500만원 / 3억원 = 0.15
∴ 추가 임대료율 = 15%
29. 부동산투자회사법상 ‘자기관리 부동산투자회사’(REITs,이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식총수의100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의적격성을심사하여야 한다.
② 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
③ 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니된다.
④ 회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
⑤ 주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.
답: 4번
해설: [부동산 투자회사 (REITs 리츠) 문제]
- 자기관리 부동산투자회사
① 실체회사: 본점, 지점, 상근임직원이 있다.
② 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 둔다.
③ 자산의 투자, 운용을 직접 수행한다.
④ 주주를 보호하기 위해 내부통제 기준, 준법감시인이 필요하다.
④ 회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 직접 운영 하여야 한다.
*참고사항
자기관리 부동산투자회사의 설립자본금은 5억이상 이다.
위탁관리 부동산투자회사의 설립자본금은 3억이상 이다.
위탁관리 부동산투자회사의 최저자본금은 50억이상 이다.
30. 저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
① 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권 일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
② 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
③ 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험 수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
④ 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
⑤ 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.
답: 5번
해설: [투자의 수익과 위험 문제]
저당담보부증권(MBS) =
금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권으로, 자산담보부증권(ABS)의 일종이다.
채권시장 수익률 = 이자율 / 채권가격
① 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권 일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권 일수록 그 가격이 더 크게 상승한다.
'가중평균상환기간' = 채권으로부터 발생하는 모든 현금흐름의 평균회수기간으로, 채권의 가격탄력성을 측정하는 수단이다.
② 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받는다.
③ 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험 수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험 수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 하락한다.
④ 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 크다.