제 34회 부동산학개론 문제풀이 (2023년 21번-25번)
21. 부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ
답: 4번
해설: [투자의 수익과 위험 문제]
* 투자위험의 측정
[투자위험]
① 어떤 투자안의 결과에 따라 불확실성이 존재함으로써 발행되는 변동성
② 기대소득에 대한 변동가능성
[측정방법] : 평균으로부터 벗어날 가능성을 분산, 표준편차로 측정
분산이 더 크다 = 투자위험이 더 크다 = 기대수익률의 달성가능성이 더 낮다
분산이 더 작다 = 투자위험이 더 작다 = 기대수익률의 달성가능성이 더 높다
*변동(변이)계수
① 상호 지배관계에 있지 않은 서로 다른 투자대안의 상대적 위험을 구하는 척도
② 변동계수(변이계수) = 위험/수익 = 표준편차/평균
③ 다른 조건이 일정할 때 변동계수(변이계수)가 낮을수록 더 우월한 투자 대안
④ 표준편차는 절대적 위험을, 변동계수는 상대적 위험을 측정하는 지표이다.
*체계적위험 (피할 수 없는 위험)
① 모든 투자대안이 공통으로 영향을 미치는 위험 = 시장위험 = 분산불가능위험
② 모든 부동산에 공통으로 영향을 줌 ☞ 분산투자로 감소시킬 수 없음. (예. 이자율, 경기변동, 인플레이션 등)
③ 체계적 위험이 분산투자로 제거될 수 없기 때문에 총 위험은 0이 될 수 없음.
*유동성위험
① 부동산을 원하는 시기에 현금화하는 것이 쉽지 않고, 급매를 할 경우 낮은 가격으로 매각해야 하는 위험
② 부동산 투자회사의 주식을 선택, 투자하면 유동성위험을 줄일 수 있다.
ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다.
표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 작아진다.
ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다.
ㄷ. 경기침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다.
경기침체, 인플레이션 심화는 체계적 위험에 해당한다.
ㄹ. 부동산투자자가 대상부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성위험에 해당한다.
22. 甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자한다.해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에한함)
① 1.08
② 1.20
③ 1.50
④ 1.67
⑤1.80
답: 1번
해설: [비할인법 (부채감당률 DCR) 계산문제]
부채감당률(DCR) =
① 투자자의 순영업소득이 매기의 부채서비스액을 감당할 수 있는지 능력을 나타내는 지표
② 부채감당률 > 1 일 경우 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못한다는 의미 ∴ 대출 해줄 가능성이 거의 없다.
③ 상업용 투자안의 현금흐름을 근거로 대출 여부를 판단하는 지표로 활용.
부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액
가능총소득(PGI) = 5000만원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% = 500만원
유효총소득 = 4500만원
영업경비비율: 유효총소득의 28% = 1260만원
순영업소득 (유효총소득-영업경비비율) = 3240만원
부채서비스액 = 부채(대출금)* 저당상수
LTV가 시장가치의 50% 이므로 부채는 2억 5000만원
부채서비스액 = 2억 5000만원 (부채)* 0.12 (연간 저당상수) = 3000만원
∴ 부채감당률(DCR) = 3240만원 / 3000만원 = 1.08
23. 다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는?(단, 주어진 조건에 한함)
① 8
② 10
③ 12
④ 15
⑤ 20
답: 2번
해설: [비할인법 (세후현금흐름승수 계산) 문제]
* 수익률법 승수법 암기 (역수관계 주의)
| 수익률법 | 승수법 | ||
| 총자산회전율 | 총소득/총투자액 | 총소득승수 | 총투자액/총소득 |
| 종합자본환원율 | 순영업소득/총투자액 | 순소득승수 | 총투자액/순영업소득 |
| 지분배당률 | 세전현금수지/지분투자액 | 세전현금수지승수 | 지분투자액/세전현금수지 |
| 세후수익률 | 세후현금수지/지분투자액 | 세후현금수지승수 | 지분투자액/세후현금수지 |
'세후현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금수지'
주어진 내용
찾아야할 내용
지분투자액 = 3억 6000만원
가능총소득(PGI) = 6000만원
공실률 15% = 900만원
- 유효총소득(가능총소득-공실률) = 5100만원
영업경비(재산세) = 500만원
- 순영업소득(유효총소득-영업경비) = 4600만원
부채서비스액(원리금 등 상환액) = 600만원
- 세전현금수지(순영업소득-원리금상환액) = 4000만원
영업소득세 = 400만원
세후현금수지(세전현금수지-영업소득세) = 3600만원
(세후현금수지 = 가능총소득 - 공실률 - 영업경비(세금 등) - 부채서비스액 - 영업소득세)
세후현금흐름승수 = (지분투자액) 3억 6000만원 / (세후현금수지) 3600만원 = 10
24. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
① 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
② 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.
③ 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.
④ 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
⑤ 부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
답: 1번
해설: [투자의 수익과 위험, 레버리지효과 문제]
① 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
시중금리의 상승은 무위험률이 상승하는 것 곧 투자자의 요구수익률이 더 높아짐을 의미한다.
(18번 문제 참고)
요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레이션율
* 레버리지효과
정(+)의 레버리지효과 : 차입이자율 < 총자본수익률 < 자기자본수익률
부(-)의 레버리지효과 : 차입이자율 > 총자본수익률 > 자기자본수익률
중립적 레버리지 효과 : 차입이자율 = 총자본수익률 = 자기자본수익률
25. 甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
① 유효총소득은 2억5천만원
② 부채비율은 25 %
③ 지분환원율은 25 %
④ 순소득승수는 5
⑤ 종합환원율은 20 %
답: 3번
해설: [비할인법 계산문제]
유효총소득
* 유효총소득승수 = 총투자액 / 유효총소득 = 10억원(총투자액) / x(유효총소득) = 4
∴ x(유효총소득) = 2억 5천만원
부채비율 = 타인자본 / 자기자본 = 2억원(타인자본) / 8억원(자기자본) = 25%
지분환원율 = 세전현금수지 / 지분투자액 = 1억 8000만원(세전현금수지) / 8억원(지분투자액) = 22.5%
* 세전현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액(원리금상환액) = 1억 8천만원
순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 = 10억원(총투자액) / 2억원(순영업소득) = 5
종합환원율 = 순영업소득 / 총투자액 = 2억원(순영업소득) / 10억원(총투자액) = 0.2 (20%)
* 수익률법 승수법 암기 (역수관계 주의)
| 수익률법 | 승수법 | ||
| 총자산회전율 | 총소득/총투자액 | 총소득승수 | 총투자액/총소득 |
| 종합자본환원율 | 순영업소득/총투자액 | 순소득승수 | 총투자액/순영업소득 |
| 지분배당률 | 세전현금수지/지분투자액 | 세전현금수지승수 | 지분투자액/세전현금수지 |
| 세후수익률 | 세후현금수지/지분투자액 | 세후현금수지승수 | 지분투자액/세후현금수지 |