제 34회 민법 및 민사특별법 문제풀이 (2023년 76번-80번)
76. 가등기담보 등에 관한 법률이 원칙적으로 적용되는 것은?(단, 이자는 고려하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
① 1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권 이전등기를 하지 않은 경우
② 매매대금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우
③ 차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
④ 차용금채무 3억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
⑤ 1억원을 차용하면서 2억원 상당의 그림을 양도담보로 제공한 경우
답: 3번
해설:
[가등기담보] 문제
가등기 소유권 이전등기를 해야하는 것
가등기담보법(가담법)에 적용되려면 첫번째 채권이 소비대차 채권이여야 하며 / 목적물의 가액과 차용액을 비교해봤을 때 목적물이 더 커야 하며 / 소유권이전등기나 가등기를 마쳐야 가담법에 적용된다.
등기를 하지 않았기 때문에 적용이 불가하다.
매매대금채무 X → 가담법에 적용되려면 소비대차 채권이여야 한다.
목적물의 가액이 더 크기 때문에 대물변제예약 가등기 가능하다. (가등기담보 적용)
이미 선순위 저당권이 있는 것에는 남은 가치를 확인하는데 / 목적물의 남은가치 < 빌려준 돈 / 일 경우 가담법 적용 불가하다.
그림 = '동산' 의 경우 양도 담보 또는 가등기 담보법 적용되지 않는다.
77. 부동산 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효로 대항할 수 없는 제3자(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 명의수탁자의 상속인
ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자
ㄷ. 명의신탁자와 명의신탁된 부동산소유권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자
ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 기본재산 처분에 관하여 허가권을 갖는 관할청
① ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄷ, ㄹ ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
답: 1번
해설:
[명의신탁] 문제
대항할 수 없는 제3자
명의신탁에서의 보호받는 제3자
보호받는 제3자가 되려면 '이해관계' 를 맺은 사람이어야 한다.
ㄱ. 수탁자 = 명의신탁의 당사자 / 상속인 = 당사자
ㄴ. 명의신탁이 된 부동산에 가압류가 들어온 경우 이 자체가 이해관계를 맺은 것 이기때문에 보호받는 제3자가 된다.
ㄷ. 실질적으로 등기명의를 받은 것이 아닌 받은 것과 같은 '외관' 만 갖춘 것 / '갑' 과 '을' 사이에 명의신탁을 한 경우 '갑' 이 신탁자 '을' 이 수탁자 인 경우 '을' 앞으로 수탁자로 등기가 되어있던 것 / 이해관계를 제대로 맺었다고 볼 수 없기 때문에 보호받는 제3자가 아니다.
ㄹ. '관할청' 은 명의신탁의 당사자가 아니며 / 보호받는 제3자도 아니다.
※ 77번인 경우 틀리라고 낸 문제임. / 풀고 있는 것 자체가 문제이다. /
78. 甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
① 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
③ 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.
④ 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적갱신이 인정되지 않는다.
⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
답: 2번
해설:
[주택임대차보호법] 문제
1월 5일에 주민등록을 했기 때문에 그 다음날 대항력을 취득한다.
제3자에 의해 경매가 되어 주택이 매각된 것. / 배당요구 하지 않더라도 우선변제를 받을 순 없다. / 임차인의 채권같은 경우엔 배당요구를 해야 배당 받을 수 있는 배당요구채권 이다.
소유자가 '병' 으로 바뀐 경우 / '을' 의 경우 보증금 반환 의무가 면제 된다. / 보증금 반환 의무는 '병' 에게 승계될 것.
2기의 차임을 연체하면 법정 갱신을 인정하지 않는다.
존속기간은 최단기간으로 따라가기 때문에 존속기간은 2년이 된다.
79. 乙은 식당을 운영하기 위해 2023. 5. 1. 甲으로부터그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억원, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는것으로하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다. 상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. X상가 건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙이 대항력을 주장하는 경우
ㄴ. 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는경우
ㄷ. 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는경우
① ㄱ ② ㄷ ③ ㄱ, ㄴ ④ ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
답: 1번
해설:
[상가임대차보호법] 문제
보증금 10억원 이기 때문에 (서울특별시 기준 환산보증금 9억원 초과시 상가임대차보호법에 적용될 수 없다.)
예외적으로 적용될 때가 있는데 / 기준금액을 초과해 버린 경우 예외적으로 적용되는 규정이 있다.
대항력은 인정해 준다. / 갱신요구권 인정 / 권리즘 받을 수 있다.
ㄱ. 초과해도 대항력을 주장할 수 있다.
ㄴ. 최단기규정을 적용시키려면 환산보증금 9억원을 초과하면 안된다. / 기간이 없는 임대차인 경우 '최단기' 가 없으므로 갱신요구권 행사도 불가하다. 곧 갱신요구권 행사를 할 수 없는 것은 '기간이 없는' 경우
ㄷ. 갱신요구권 주장의 경우에도 인정되지 않는다.
80. 甲은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5. 1. 배우자 乙과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 甲으로부터 乙 앞으로 소유권이전등기를마쳤다. 다음 설명 중 틀린 것은?(특별한 사정은없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
① 甲은 乙을 상대로 진정명의회복을 원인으로한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
② 甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
③ 甲은 乙을 상대로 명의신탁해지를 원인으로한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④ 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 소유권을 취득한다.
⑤ 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 乙은 甲에게 불법행위책임을 부담한다.
답: 2번
해설:
[명의신탁 유효] / 법령상 제한 회피
① '갑' 은 소유자로써 '을' 을 상대로 소유권이전 등기를 청구할 수 있다.
② '부당이득반환' 을 적용시키려면 '손해' 가 있어야 한다.
'갑' 이 소유자임은 맞지만 진정명의회복을 원인으로 등기청구를 진행해야 한다.
또는 소유권에 기해서 물권적 청구권을 행사하는 것은 가능.
부당이득반환청구는 '손해' 가 생겼을 때 청구하는 것이다. / '갑' 이 명의를 '을' 에게 신탁을 해두었다고 소유권을 뺏긴 것이 아니며 '갑' 에게는 '손해' 도 발생하지 않기 때문이다.
③ 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④ '을' 이 '병' 에게 건물을 매도하고 '병' 은 제3자이므로 소유권을 취득한다.
⑤ '을' 은 제3자 '소유권을 취득' '갑' 이 '병' 에게 부동산을 팔 경우 갑에게 손해를 야기하는 것이며 이것 자체가 '불법' 이 될 수 있다.
※ 80번 어려운 문제